Confira neste artigo como se preparar para a venda evitando surpresas e otimizando as suas margens no negócio.
1 – A antecedência é a chave da economia
Normalmente o proprietário de um imóvel só conhece o imposto que terá que pagar após levar o contrato de compra e venda assinado para o contador.
Após tomar a decisão de vender uma fazenda, o ponto mais importante é questionar qual o valor de imposto a ser pago sobre a operação.
Para todas as possibilidades que a legislação prevê de redução na tributação da operação é necessário seja investido tempo e energia no planejamento.
“Planejamento tributário é o estudo das alternativas lícitas de formalização jurídica de determinada operação, antes da ocorrência do fato gerador, para que o contribuinte possa optar por aquela que apresente o menor ônus tributário.”
Para se ter um planejamento tributário eficaz é essencial que a análise do impacto tributário na operação de venda de um imóvel rural seja realizado assim que este decide alienar a propriedade. Neste sentido, quanto mais antecipado maior a possibilidade de economia.
2 – Faça um planejamento tributário
Como boa parte dos imóveis rurais foram adquiridos há bastante tempo e as regras da Receita Federal não possibilitam modificar o valor destes bens na declaração de Imposto de Renda, geralmente os valores lá lançados encontram-se muito abaixo do valor de mercado.
Aliado a isto, de maneira diferente dos imóveis urbanos, a maior parte dos investimentos feitos na propriedade desde a sua aquisição, não integram o valor da terra nua na declaração de imposto de renda.
Com a valorização das terras que acompanhamos ao longo dos anos, o valor dos negócios envolvendo imóveis rurais aumentou significativamente e isto chama a atenção dos órgãos responsáveis pela arrecadação municipal, estadual e federal.
Com a soma destes fatores, normalmente o imposto a ser pago envolvendo a venda de uma fazenda é alto e merece atenção especial tanto de quem está pensando em vender um imóvel rural quanto de quem já está em processo de compra de uma fazenda.
3 – Entenda quais as opções e identifique qual a melhor estrutura para manter a propriedade rural
Responda sinceramente às seguintes questões:
- Você conhece quais as vantagens e desvantagens de possuir a fazenda na Pessoa Física ou Pessoa Jurídica?
- Você planeja vender toda a fazenda como Terra Nua ou separar o valor das benfeitorias?
- Você seguirá explorando a atividade rural? Em caso positivo o melhor é fazer na Pessoa Física ou Pessoa Jurídica?
A má notícia é que não existe uma resposta única que se aplique a todos os imóveis e todos os produtores. A boa notícia é que como as respostas para estas perguntas dependem de muitas variáveis, existem muitas opções para serem analisadas.
4 – Escolha a forma de tributação que permita economia, segurança e flexibilidade
Quando se pensa num planejamento tributário da venda de um imóvel rural deve-se considerar qual o melhor caminho legal a seguir. Há casos, em que a tributação pode reduzir em até 75%, dependendo da forma de tributação aplicada ao negócio.
Exemplo de tributação na venda da Fazenda Vista Linda:
Propriedade comprada em 2008 por R$ 500.000 e vendida em 2020 por R$ R$ 2.500.000.
- Forma de tributação A = R$ 680.000,00
- Forma de tributação B = R$ 173.000,00
Diferença entre escolher a tributação certa e a errada = 507.000,00
Outro ponto importante é a segurança. Muitas vezes considera-se apenas o custo do imposto pago no momento da venda, mas não se considera os riscos que a operação envolve. Riscos de problemas com o comprador, como a necessidade de executar o contrato, e riscos fiscais, são sempre pontos a serem observados nas estruturas tributárias desenvolvidas.
Outro fator importante que surge no planejamento tributário é a flexibilidade na estrutura. Dependendo do perfil do comprador e do uso que será dado ao imóvel, podem existir variações na estratégia traçada e o acompanhamento desta negociação por quem esteja pensando no reflexo tributário das propostas é importante.
5 – Dê os próximos passos, mas não faça sozinho(a)
O primeiro passo é calcular qual a tributação incidirá na venda da propriedade na situação em que ela se encontra. Diante deste cenário, o próximo passo é verificar se existe possibilidade de redução deste valor, analisando vantagens e desvantagens dos caminhos existentes.
Após decidir o caminho a seguir deve ser executado o plano de ação para preparar o imóvel para que possa ser negociado pelo melhor valor possível e com segurança para os proprietários.
“Um bom planejamento tributário pode ser a diferença entre um bom e um mau negócio na hora de vender uma fazenda. Não venda sua fazenda sem antes passar por esta análise profissional da situação e faça isto o quanto antes”.
